Als Deutscher eine Immobilie in Dubai kaufen

Steuern: Was ohne Doppelbesteuerungsabkommen gilt

In den VAE fallen auf private Mieteinnahmen derzeit keine Einkommensteuer und keine jährliche Grundsteuer an. Wer jedoch in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert sein Welteinkommen in Deutschland. Das frühere Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten (PRÜFEN: ob inzwischen ein neues Abkommen gilt). Damit sind Mieteinnahmen aus einer Dubai-Wohnung bei deutschem Wohnsitz grundsätzlich in der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben; Werbungskosten wie Service Charges, Verwaltung und Abschreibung können nach deutschen Regeln berücksichtigt werden.

Beim späteren Verkauf ist für Privatpersonen die zehnjährige Spekulationsfrist für private Veräußerungsgeschäfte relevant: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt ein Gewinn nach aktueller Rechtslage in der Regel steuerfrei (PRÜFEN). Bei Off-Plan-Käufen ist zu klären, ab wann die Frist läuft und ob ein Verkauf vor Übergabe als Veräußerung eines Rechts gewertet wird. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, riskiert zudem die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel.

Auch Erbschaft und Schenkung sollten Sie früh mitdenken: Bei deutschem Wohnsitz erfasst die deutsche Erbschaftsteuer grundsätzlich auch Auslandsvermögen, und ein Abkommen zur Erbschaftsteuer mit den VAE besteht nicht (PRÜFEN). Hinzu kommt das Erbrecht vor Ort – viele Käufer registrieren deshalb ein Testament beim DIFC Wills Service oder einer vergleichbaren Stelle. Wer einen Wegzug nach Dubai plant, sollte die deutschen Regeln zur Wegzugsbesteuerung und zur erweitert beschränkten Steuerpflicht prüfen lassen.

Geldtransfer aus Deutschland: EUR in AED

Kaufpreise und Raten werden in VAE-Dirham (AED) gezahlt. Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt (ca. 3,6725 AED je USD); für deutsche Käufer entscheidet deshalb der EUR/USD-Kurs über den tatsächlichen Preis in Euro. Bei einem Off-Plan-Zahlungsplan über mehrere Jahre kann sich die Euro-Belastung jeder Rate spürbar verändern. Den aktuellen Kurs zeigt unser Währungsrechner auf der Startseite.

Überweisungen laufen meist per SWIFT direkt auf das Escrow-Konto des Projekts. Deutsche Banken fragen bei größeren Beträgen nach Verwendungszweck und Kaufvertrag; halten Sie SPA, Zahlungsaufforderung und Herkunftsnachweise bereit. Spezialisierte Devisendienstleister bieten oft engere Spreads als die Hausbank – vergleichen Sie Kurs und Gebühren vor jeder Rate. Zahlungen über 12.500 Euro ins Ausland sind in Deutschland nach der Außenwirtschaftsverordnung meldepflichtig; in der Praxis übernimmt das oft die Bank, prüfen Sie es dennoch (PRÜFEN).

Flüge, Botschaft und Generalkonsulat

Dubai ist von Deutschland aus gut erreichbar: Direktverbindungen bestehen u. a. ab Frankfurt, München, Düsseldorf und Hamburg, weitere Flughäfen sind je nach Saison und Airline angebunden. Die Flugzeit liegt bei ca. sechs Stunden, die Zeitverschiebung beträgt zwei bzw. drei Stunden. Viele Käufer kombinieren eine Besichtigungsreise mit dem Notartermin-freien Kaufprozess vor Ort – vieles lässt sich aber auch digital oder per Vollmacht erledigen.

Konsularische Anlaufstellen sind die Deutsche Botschaft in Abu Dhabi und das Deutsche Generalkonsulat in Dubai. Sie helfen etwa bei Passangelegenheiten, Beglaubigungen und Notfällen, aber nicht beim Immobilienkauf selbst. Für eine in Deutschland erstellte Vollmacht ist meist eine Apostille bzw. Legalisation und ggf. eine beglaubigte arabische Übersetzung nötig (PRÜFEN: aktuelles Verfahren).

Typische Fragen deutscher Käufer

• Lohnt sich Dubai trotz deutscher Besteuerung der Mieten? – Ja, wenn die Rendite nach deutscher Steuer und Wechselkursrisiko noch überzeugt; rechnen Sie netto.
• Kann ich mit einer deutschen Bank finanzieren? – Selten direkt; üblich sind Eigenkapital, Zahlungspläne oder eine Finanzierung in den VAE.
• Brauche ich eine GmbH oder Holding? – Für Privatanleger meist nicht; Strukturen haben in Deutschland eigene steuerliche Folgen.
• Hilft der Kauf beim Auswandern? – Ab AED 2 Mio. kann ein Golden Visa möglich sein; der Visumsstatus allein beendet die deutsche Steuerpflicht nicht.

Deutschsprachige Betreuung vor Ort

Popolari Estates begleitet Käufer aus Deutschland auf Deutsch – von der ersten Einordnung über Projektauswahl, Reservierung und Kaufvertrag bis zur Übergabe und Vermietung. Maximilian Popolari ist als Makler bei der RERA registriert und arbeitet von Dubai aus. Wichtig ist uns eine nüchterne Arbeitsweise: Wir erklären Zahlungspläne, Gebühren und Risiken, bevor Sie unterschreiben, und nennen offen, wo Ihr Steuerberater oder Anwalt im Heimatland gefragt ist.

• Persönliches Erstgespräch per Video oder vor Ort in Dubai
• Auswahl passender Projekte inkl. Prüfung von Bauträger, Escrow-Konto und Zahlungsplan
• Begleitung bei Reservierung, SPA und Oqood-Registrierung
• Unterstützung bei Übergabe, Snagging und Vermietung