Als Österreicher eine Immobilie in Dubai kaufen

Steuern: Was das DBA Österreich–VAE bedeutet

Österreich und die VAE haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das seit vielen Jahren in Kraft ist (PRÜFEN: aktuelle Fassung inkl. Änderungsprotokoll). Nach der üblichen Abkommenslogik darf der Staat, in dem die Immobilie liegt, Einkünfte daraus besteuern. Da die VAE private Mieteinnahmen derzeit nicht besteuern, kommt es für österreichische Ansässige entscheidend auf den Methodenartikel an: Ob Österreich die Einkünfte freistellt und nur für den Steuersatz berücksichtigt (Progressionsvorbehalt) oder selbst besteuert und anrechnet, muss Ihr Steuerberater anhand des Abkommenstexts prüfen (PRÜFEN).

Beim Verkauf ist in Österreich die Immobilienertragsteuer zu beachten, die für private Grundstücksveräußerungen gilt – unabhängig von einer Spekulationsfrist wie in Deutschland (PRÜFEN: Anwendung auf ausländische Immobilien unter dem DBA). Auch hier entscheidet das Abkommen, welcher Staat besteuern darf und wie Österreich den Gewinn berücksichtigt. Dokumentieren Sie deshalb Anschaffungskosten, Nebenkosten und Wechselkurse von Anfang an sauber.

Österreich erhebt derzeit keine Erbschaft- und Schenkungsteuer; Schenkungen sind aber unter Umständen meldepflichtig (PRÜFEN). Für die Nachfolge zählt daher vor allem das Erbrecht – ein registriertes Testament in Dubai schafft Klarheit für die Erben.

Geldtransfer aus Österreich

Wie für alle Euro-Käufer gilt: Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt, die Euro-Belastung jeder Rate hängt am EUR/USD-Kurs. Österreichische Banken verlangen bei Auslandsüberweisungen größerer Beträge regelmäßig Nachweise zur Mittelherkunft und den Kaufvertrag. Planen Sie bei Off-Plan-Raten einige Bankarbeitstage Vorlauf ein, damit Fälligkeiten nicht durch Rückfragen versäumt werden. Ein Devisendienstleister kann günstiger sein als die Hausbank – vergleichen Sie Gesamtkosten.

Zahlungen gehen direkt auf das Escrow-Konto des Projekts, nie auf private Konten. Die Kaufnebenkosten wie die DLD-Gebühr werden üblicherweise separat überwiesen; eine Übersicht finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten.

Flüge ab Wien und Botschaft

Von Wien bestehen Direktflüge nach Dubai, u. a. mit Emirates; je nach Saison bieten weitere Airlines Verbindungen an. Die Flugzeit liegt bei ca. fünfeinhalb Stunden. Käufer aus Salzburg, Tirol oder Vorarlberg nutzen oft auch München oder Zürich als Abflughafen.

Die Österreichische Botschaft in Abu Dhabi ist die konsularische Anlaufstelle für Pässe, Beglaubigungen und Notfälle. Für wirtschaftliche Kontakte ist zudem das AußenwirtschaftsCenter der WKO in Dubai aktiv. Beim Immobilienkauf selbst beraten beide nicht; österreichische Vollmachten brauchen meist eine Legalisation und Übersetzung (PRÜFEN).

Typische Fragen österreichischer Käufer

• Sind Mieteinnahmen dank DBA in Österreich steuerfrei? – Möglicherweise freigestellt, aber mit Progressionsvorbehalt; das hängt vom Methodenartikel ab (PRÜFEN).
• Gibt es eine Spekulationsfrist? – Nicht wie in Deutschland; maßgeblich ist die ImmoESt-Regelung im Zusammenspiel mit dem DBA.
• Kann ich als Pensionist in Dubai leben? – Ein Golden Visa über Immobilien ab AED 2 Mio. ist eine Option; Pension und Wohnsitz sind steuerlich gesondert zu prüfen.
• Ist eine Vermietung als Ferienwohnung möglich? – Ja, mit DTCM-Genehmigung; Details im Vermietungs-Ratgeber.

Deutschsprachige Betreuung vor Ort

Popolari Estates begleitet Käufer aus Österreich auf Deutsch – von der ersten Einordnung über Projektauswahl, Reservierung und Kaufvertrag bis zur Übergabe und Vermietung. Maximilian Popolari ist als Makler bei der RERA registriert und arbeitet von Dubai aus. Wichtig ist uns eine nüchterne Arbeitsweise: Wir erklären Zahlungspläne, Gebühren und Risiken, bevor Sie unterschreiben, und nennen offen, wo Ihr Steuerberater oder Anwalt im Heimatland gefragt ist.

• Persönliches Erstgespräch per Video oder vor Ort in Dubai
• Auswahl passender Projekte inkl. Prüfung von Bauträger, Escrow-Konto und Zahlungsplan
• Begleitung bei Reservierung, SPA und Oqood-Registrierung
• Unterstützung bei Übergabe, Snagging und Vermietung