Als Schweizer eine Immobilie in Dubai kaufen

Steuern: Freistellung mit Progressionsvorbehalt

Die Schweiz besteuert ausländische Liegenschaften von in der Schweiz ansässigen Personen grundsätzlich nicht selbst, sondern stellt Einkommen und Vermögen daraus frei – berücksichtigt sie aber für die Bestimmung des Steuersatzes auf das übrige Einkommen und Vermögen (PRÜFEN). Zwischen der Schweiz und den VAE besteht zudem ein Doppelbesteuerungsabkommen. In der Steuererklärung sind Mieteinnahmen und der Wert der Dubai-Immobilie deshalb trotzdem zu deklarieren; die Steuerverwaltung nimmt die internationale Steuerausscheidung vor.

Praktisch wichtig sind Schuldzinsen und Schulden: Sie werden in der Regel proportional nach Lage der Aktiven auf die Schweiz und das Ausland verteilt. Wer eine Schweizer Hypothek aufstockt, um in Dubai zu kaufen, sollte deshalb die steuerlichen Effekte vorher durchrechnen lassen (PRÜFEN). Eine Grundstückgewinnsteuer auf den späteren Verkauf erhebt die Schweiz für ausländische Liegenschaften in der Regel nicht; maßgeblich ist das Recht des Belegenheitsstaats (PRÜFEN). Kantonale Unterschiede, etwa bei der Bewertung, sind möglich.

Für die Nachfolge gilt: Erbschaft- und Schenkungsteuern sind in der Schweiz kantonal geregelt, ausländische Liegenschaften werden oft ausgenommen (PRÜFEN). Ein in Dubai registriertes Testament hilft, das Vermögen vor Ort geordnet zu übertragen.

Geldtransfer aus der Schweiz: CHF in AED

Schweizer Käufer tragen ein anderes Währungsrisiko als Euro-Käufer: Maßgeblich ist der Kurs CHF/USD, weil der Dirham an den US-Dollar gekoppelt ist. Der Franken hat sich gegenüber dem Dollar historisch oft stark gehalten – das ist aber keine Garantie für die Zukunft. Bei Off-Plan-Zahlungsplänen über mehrere Jahre lohnt es sich, Raten bewusst zu planen und Kurse zu vergleichen.

Schweizer Banken prüfen Auslandszahlungen nach strengen Sorgfaltspflichten; Kaufvertrag, Zahlungsaufforderung des Bauträgers und Herkunftsnachweise sollten Sie griffbereit haben. Überweisungen gehen per SWIFT direkt auf das Escrow-Konto. Einige Käufer eröffnen nach dem Kauf zusätzlich ein Konto in den VAE, um Service Charges und Mieten lokal abzuwickeln.

Flüge ab Zürich und Genf, Botschaft und Konsulat

Von Zürich und Genf bestehen Direktflüge nach Dubai, u. a. mit Emirates; die Flugzeit beträgt ca. sechs Stunden. Käufer aus der Nordwestschweiz nutzen teils auch Verbindungen über andere Drehkreuze.

Die Schweiz ist mit einer Botschaft in Abu Dhabi und einem Generalkonsulat in Dubai vertreten. Diese helfen bei Pässen, Beglaubigungen und Notfällen; Schweizer Vollmachten benötigen für die Verwendung in Dubai meist eine Apostille bzw. Legalisation und Übersetzung (PRÜFEN). Wer nach Dubai zieht, sollte sich zudem bei der Schweizer Vertretung anmelden.

Typische Fragen Schweizer Käufer

• Erhöht die Dubai-Wohnung meine Schweizer Steuer? – Nicht direkt, aber über den Progressionsvorbehalt kann der Satz auf das übrige Einkommen steigen (PRÜFEN).
• Kann ich mit meiner Pensionskasse kaufen? – Vorbezüge sind an selbst genutztes Wohneigentum gebunden; für eine Auslandsimmobilie meist nicht möglich (PRÜFEN).
• Ist Dubai als Zweitwohnsitz für Schweizer interessant? – Für den Winter oft ja; Flugzeit und Klima sind typische Gründe.
• Wie hoch sind die laufenden Kosten? – Service Charges je nach Gebäude, Details im Ratgeber Kaufnebenkosten.

Deutschsprachige Betreuung vor Ort

Popolari Estates begleitet Käufer aus der Schweiz auf Deutsch – von der ersten Einordnung über Projektauswahl, Reservierung und Kaufvertrag bis zur Übergabe und Vermietung. Maximilian Popolari ist als Makler bei der RERA registriert und arbeitet von Dubai aus. Wichtig ist uns eine nüchterne Arbeitsweise: Wir erklären Zahlungspläne, Gebühren und Risiken, bevor Sie unterschreiben, und nennen offen, wo Ihr Steuerberater oder Anwalt im Heimatland gefragt ist.

• Persönliches Erstgespräch per Video oder vor Ort in Dubai
• Auswahl passender Projekte inkl. Prüfung von Bauträger, Escrow-Konto und Zahlungsplan
• Begleitung bei Reservierung, SPA und Oqood-Registrierung
• Unterstützung bei Übergabe, Snagging und Vermietung