Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Dubai
Hier beantworten wir die Fragen, die uns Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz am häufigsten stellen – kurz, sachlich und nach Themen sortiert. Jede Antwort verweist auf den passenden Ratgeber, wenn Sie tiefer einsteigen möchten. Zahlen zu Gebühren und Grenzen ändern sich gelegentlich; prüfen Sie sie vor dem Kauf.
Ratgeber nach Thema
- Kauf: Dubai-Immobilien kaufen und Ablauf des Kaufs
- Kosten: Kaufnebenkosten
- Off-Plan: Off-Plan-Immobilien
- Golden Visa: Golden Visa über Immobilien
- Finanzierung: Finanzierung in Dubai
- Vermietung: Immobilie vermieten
- Steuern: Steuern für DACH-Käufer
- Begriffe: Glossar
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Häufige Fragen
Kauf
Dürfen Ausländer in Dubai Immobilien kaufen?
Ja, in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten dürfen Ausländer Wohnungen, Villen und Grundstücke zu Volleigentum erwerben. Dazu gehören u. a. Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah und Business Bay. Ein Wohnsitz oder Visum ist nicht nötig.
Wie läuft ein Immobilienkauf in Dubai ab?
Nach Auswahl und Reservierung folgt der Kaufvertrag (SPA bzw. bei Bestandsobjekten MOU/Form F), dann Zahlung und Registrierung beim Dubai Land Department. Bei Bestandsimmobilien endet der Prozess mit dem Title Deed, bei Off-Plan mit der Oqood-Registrierung. Details im Ratgeber Ablauf des Immobilienkaufs.
Muss ich für den Kauf vor Ort sein?
Nein, viele Schritte lassen sich digital erledigen, etwa Reservierung und Unterschrift unter den Kaufvertrag. Für einzelne Termine kann eine legalisierte Vollmacht genutzt werden. Eine Besichtigung empfehlen wir dennoch.
Wie lange dauert der Kauf einer Bestandsimmobilie?
Bei Barkauf sind ca. vier bis acht Wochen von der Einigung bis zum Eigentumsübergang üblich (PRÜFEN). Mit Finanzierung oder bestehender Hypothek des Verkäufers dauert es oft länger. Entscheidend sind NOC des Bauträgers und Banktermine.
Off-Plan oder fertige Immobilie – was ist besser?
Off-Plan bietet gestreckte Zahlungspläne und oft niedrigere Einstiegspreise, dafür Bau- und Zeitrisiko. Fertige Objekte bringen sofort Mieteinnahmen und lassen sich besichtigen. Welche Variante passt, hängt von Ziel, Budget und Horizont ab.
Welche Lage eignet sich für Einsteiger?
Das hängt vom Ziel ab: Für Vermietung an Berufstätige sind zentrale Lagen wie Business Bay oder Dubai Marina gefragt, für moderate Budgets etwa JVC. Einen Überblick gibt unsere Seite zu Dubais Lagen.
Kosten
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
Die wichtigste Position ist die DLD-Transfergebühr von 4 % des Kaufpreises plus Verwaltungsgebühren. Hinzu kommen je nach Fall Maklerprovision, Registrierungsgebühren und bei Finanzierung Bankkosten. Eine vollständige Übersicht bietet der Ratgeber Kaufnebenkosten.
Wie hoch ist die DLD-Gebühr?
Die Transfergebühr des Dubai Land Department beträgt 4 % des Kaufpreises. Zusätzlich fallen kleinere Verwaltungs- und Registrierungsgebühren an (PRÜFEN: aktuelle Beträge). Bei Off-Plan-Projekten übernehmen Bauträger diese Gebühr manchmal ganz oder teilweise als Aktion.
Was sind Service Charges?
Service Charges sind jährliche Gebühren für Instandhaltung, Sicherheit und Gemeinschaftsflächen eines Gebäudes, berechnet pro Quadratfuß. Die Höhe unterscheidet sich stark nach Gebäude und Ausstattung. Prüfen Sie sie vor dem Kauf, denn sie mindern die Nettorendite.
Gibt es eine jährliche Grundsteuer?
Eine allgemeine jährliche Grundsteuer wie in Europa gibt es in Dubai derzeit nicht. Mieter bzw. Eigennutzer zahlen über die DEWA-Rechnung eine Housing Fee auf Basis der Miete bzw. eines Mietwerts (PRÜFEN). Diese ist kein Ersatz für eine Grundsteuer, aber einzuplanen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Bestandsimmobilien zahlt der Käufer üblicherweise rund 2 % zzgl. Mehrwertsteuer (PRÜFEN). Bei Off-Plan-Käufen direkt vom Bauträger trägt in der Regel der Bauträger die Provision. Klären Sie das vor der Reservierung schriftlich.
Off-Plan
Was bedeutet Off-Plan?
Off-Plan heißt, Sie kaufen eine Immobilie vor oder während der Bauphase direkt vom Bauträger. Bezahlt wird nach einem Zahlungsplan in Raten bis zur Übergabe, teils auch danach. Mehr im Ratgeber Off-Plan-Immobilien.
Wie sicher sind Off-Plan-Zahlungen?
Käuferzahlungen müssen auf ein Escrow-Konto des Projekts fließen, das unter Aufsicht der Behörden steht. Der Bauträger erhält Mittel nur nach Baufortschritt. Prüfen Sie Projektregistrierung und Escrow-Nummer vor jeder Zahlung.
Was passiert, wenn sich die Übergabe verzögert?
Verzögerungen sind möglich; der Kaufvertrag regelt meist einen Puffer und mögliche Ansprüche. Bei gravierenden Problemen kann die Behörde einschreiten. Wählen Sie Bauträger mit nachvollziehbarer Lieferbilanz, siehe unsere Bauträger-Übersicht.
Was ist ein Post-Handover-Zahlungsplan?
Bei einem Post-Handover-Plan zahlen Sie einen Teil des Kaufpreises erst nach der Übergabe, oft über zwei bis fünf Jahre. So können Mieteinnahmen bereits einen Teil der Raten decken. Achten Sie darauf, wann das Eigentum vollständig übergeht.
Kann ich eine Off-Plan-Immobilie vor Fertigstellung verkaufen?
Ja, häufig nach Zahlung eines bestimmten Anteils, den der Bauträger festlegt (oft 30–40 %, PRÜFEN). Dafür ist ein NOC des Bauträgers nötig, und es fallen Gebühren an. Solche Weiterverkäufe sind aber kein garantierter Gewinn.
Was ist Snagging?
Snagging ist die Mängelprüfung vor oder bei der Übergabe. Gefundene Mängel meldet man dem Bauträger, der sie beheben muss. Viele Käufer beauftragen dafür einen unabhängigen Prüfer.
Golden Visa
Bekomme ich mit einer Immobilie ein Golden Visa?
Ab einem Immobilienwert von AED 2 Mio. ist ein zehnjähriges Golden Visa möglich. Auch Off-Plan-Objekte können unter Bedingungen anerkannt werden. Alle Details im Ratgeber Golden Visa.
Kann ich mehrere Immobilien kombinieren?
Ja, der Gesamtwert mehrerer Immobilien kann für die Schwelle von AED 2 Mio. zusammengerechnet werden (PRÜFEN: aktuelle Bedingungen). Wichtig sind Eigentum auf Ihren Namen und die korrekte Registrierung.
Geht das Golden Visa auch mit Finanzierung?
Grundsätzlich ja, wenn bestimmte Bedingungen der Behörden und der Bank erfüllt sind (PRÜFEN). Häufig wird ein Nachweis zum bereits bezahlten Anteil verlangt. Klären Sie das vor dem Kauf.
Kann ich meine Familie einbeziehen?
Ehepartner und Kinder können in der Regel als Angehörige gesponsert werden. Die genauen Voraussetzungen legen die Behörden fest. Für die Familie wird jeweils eine eigene Emirates ID ausgestellt.
Muss ich in Dubai wohnen, um das Visum zu behalten?
Beim Golden Visa gibt es keine Pflicht, sich regelmäßig in den VAE aufzuhalten (PRÜFEN). Das unterscheidet es von vielen anderen Visa. Steuerlich beendet das Visum allein Ihre Ansässigkeit im Heimatland nicht.
Finanzierung
Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek in Dubai?
Ja, mehrere Banken in den VAE finanzieren auch Nichtansässige, mit strengeren Anforderungen. Üblich sind höhere Eigenkapitalquoten und Einkommensnachweise. Mehr im Ratgeber Finanzierung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Für Nichtansässige verlangen Banken oft 40–50 % Eigenkapital (PRÜFEN). Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die meist nicht finanziert werden. Rechnen Sie mit Reserven für Wechselkurs und Sonderkosten.
Kann ich Off-Plan finanzieren?
Banken finanzieren Off-Plan-Käufe meist erst nahe der Übergabe. Bis dahin tragen Sie die Raten aus Eigenmitteln über den Zahlungsplan des Bauträgers. Planen Sie die Übergabezahlung frühzeitig.
Kann ich mit einer deutschen Bank finanzieren?
Wie hoch sind die Zinsen?
Hypothekenzinsen in den VAE orientieren sich häufig am EIBOR und damit indirekt am US-Zinsniveau. Angebote unterscheiden sich nach Bank, Laufzeit und Fest- oder variablem Zins. Vergleichen Sie Effektivkosten inkl. Gebühren.
Vermietung
Welche Mietrendite ist realistisch?
Brutto-Mietrenditen werden für Dubai häufig im Bereich von ca. 5–8 % genannt, abhängig von Lage und Objekt (PRÜFEN). Netto nach Service Charges, Verwaltung und Leerstand liegt der Wert darunter. Rechnen Sie immer mit konkreten Gebäudedaten.
Langzeit- oder Ferienvermietung?
Langzeitvermietung bringt planbare Einnahmen bei wenig Aufwand, Ferienvermietung potenziell höhere, aber schwankende Erträge. Für Ferienvermietung ist eine Genehmigung der DTCM nötig. Mehr im Vermietungs-Ratgeber.
Was ist Ejari?
Ejari ist das offizielle Registrierungssystem für Mietverträge in Dubai. Jeder Langzeitmietvertrag muss dort registriert werden. Ohne Ejari können Mieter z. B. keinen Strom- und Wasseranschluss anmelden.
Darf ich die Miete jederzeit erhöhen?
Nein, Mieterhöhungen sind an den RERA-Mietindex und Fristen gebunden. Erhöhungen sind in der Regel nur bei Vertragsverlängerung und mit Vorankündigung möglich (PRÜFEN). Das schützt Mieter, macht Einnahmen aber auch planbarer.
Brauche ich eine Hausverwaltung?
Nicht zwingend, aber für Eigentümer im Ausland meist sinnvoll. Die Verwaltung übernimmt Mietersuche, Ejari, Instandhaltung und Abrechnung gegen eine Gebühr. Bei Ferienvermietung ist ein Betreiber praktisch unerlässlich.
Steuern
Zahle ich in Dubai Steuern auf Mieteinnahmen?
Auf private Mieteinnahmen fällt in den VAE derzeit keine persönliche Einkommensteuer an. Unternehmerische Strukturen können der Körperschaftsteuer unterliegen. Ihr Heimatland kann die Einnahmen aber besteuern, siehe Steuer-Ratgeber.
Gibt es eine Kapitalertragsteuer beim Verkauf?
In den VAE derzeit nicht für Privatpersonen. Ob und wie Ihr Heimatland den Gewinn besteuert, hängt von Wohnsitz, Haltedauer und DBA ab. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.
Gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen?
Österreich und die Schweiz haben ein DBA mit den VAE, das Abkommen mit Deutschland ist Ende 2021 ausgelaufen (PRÜFEN). Details auf den Seiten für Deutsche, Österreicher und Schweizer.
Fällt Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis an?
Der Erstverkauf von Wohnimmobilien ist in den VAE in der Regel mit 0 % belegt, Weiterverkäufe sind meist befreit (PRÜFEN). Gewerbeimmobilien werden anders behandelt. Auf Maklerprovision und Service Charges fällt Mehrwertsteuer an.
Endet meine Steuerpflicht, wenn ich nach Dubai ziehe?
Nicht automatisch: Entscheidend sind Wohnsitz und Lebensmittelpunkt nach dem Recht Ihres Heimatlands. Ein Visum oder eine Immobilie allein genügt nicht. Lassen Sie einen Wegzug von einem Steuerberater begleiten, siehe Auswandern.
Sicherheit
Wie sicher ist Eigentum in Dubai?
Eigentum wird zentral beim Dubai Land Department registriert und durch ein Title Deed nachgewiesen. Der Markt ist durch RERA reguliert, Makler und Projekte müssen registriert sein. Das schafft eine verlässliche rechtliche Grundlage.
Wie erkenne ich einen seriösen Makler?
Seriöse Makler haben eine gültige RERA-Registrierung (BRN) und werben mit genehmigten Inseraten (Trakheesi). Die Daten lassen sich über die Dubai-REST-App prüfen. Popolari Estates nennt ORN und Maklerkarte offen auf jeder Seite.
Wie prüfe ich einen Bauträger?
Achten Sie auf abgeschlossene Projekte, Lieferpünktlichkeit, Bauqualität und die Registrierung des Projekts bei RERA mit Escrow-Konto. Besuchen Sie fertige Gebäude des Bauträgers. Profile finden Sie in unserer Bauträger-Übersicht.
Wie schütze ich mich vor Betrug?
Zahlen Sie nie auf private Konten, sondern nur auf Escrow-Konten oder über offizielle Treuhandstellen. Lassen Sie sich Title Deed bzw. Oqood zeigen und prüfen Sie es über die offiziellen Apps. Seien Sie bei extremen Preisnachlässen skeptisch.
Was passiert mit der Immobilie im Erbfall?
Ohne Testament kann in den VAE lokales Erbrecht greifen, was für Nicht-Muslime ungewohnte Ergebnisse bringen kann (PRÜFEN). Viele Käufer registrieren deshalb ein Testament, z. B. beim DIFC Wills Service. Stimmen Sie das mit Ihrer Nachfolgeplanung im Heimatland ab.
Ist Dubai politisch stabil?
Die VAE gelten als politisch stabil mit verlässlicher Verwaltung und einer an den US-Dollar gekoppelten Währung. Ein Restrisiko besteht wie bei jedem Auslandsinvestment. Streuen Sie Ihr Vermögen entsprechend Ihrer Risikobereitschaft.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.